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¿Compraventa entre familiares para capitalizarte?
- Alfredo Valera Madrigal
- 10 ago 2016
- 4 Min. de lectura
Hay varias razones por las que alguien podría comprar o vender su casa a un familiar. Tal vez heredaron en copropiedad y quieren separarse, o el que vende cambiará de ciudad de residencia y necesita el dinero para comenzar de nuevo, y su primo, tío o hermano quieren apoyarlo.
Sin embargo, no siempre una compraventa es la mejor opción en el plano económico, sobre todo si la operación tiene como fin último capitalizar el inmueble, para lo que sería necesario que estuviera involucrado un crédito hipotecario y no una operación al contado.
Los bancos no presentan problema alguno para financiar una operación de compraventa entre familiares, siempre y cuando uno acredite totalmente la posesión de la propiedad y el otro, que solicitará el crédito para comprar, demuestre la solvencia económica necesaria para afrontar el compromiso hipotecario.
En el caso de que la operación se lleve a cabo entre cónyuges, se supone que deberán estar casados por bienes separados, pues en caso de existir una sociedad conyugal, es el matrimonio en conjunto el que goza de la propiedad de los bienes.
Recuerda que esta compraventa generará gastos que deberán afrontar ambas partes, tales como impuestos, derechos y gastos notariales, así como los de originación del crédito. Así que saca tu lápiz y haz un presupuesto para que no te quedes a medias en la transacción.
¿Y si mejor la dono?
Si la meta de la transferencia de dominio es proteger a nuestro familiar con la posesión de la vivienda, por ejemplo, a un padre o madre, a un hijo o al cónyuge –si están casados por bienes separados-, existen también la figura de donación y sería más adecuada y menos onerosa.
Esto es porque la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR) estipula que las personas pueden efectuar donaciones a favor de sus familiares por consanguinidad – en línea recta, padres o hijos, o a su cónyuge—, sin que se considere ingreso para el receptor. Es decir, el que recibe no tiene que pagar el impuesto ni el donante podrá deducir su regalo.
Una donación es la entrega de dinero en efectivo o de un bien –auto o casa- sin el cobro de una contraprestación. En el caso de un bien inmueble será necesario realizar una escritura pública, registrarla en el Registro Público de la Propiedad, RPP, y pagar por ello.
Las donaciones a familiares en segundo o tercer grado (hermanos, tíos, sobrinos, primos), además de los gastos notariales de escrituración, de entre 8% y 12% del avalúo, causarán ISR si su valor excede tres veces el salario mínimo general anual.
Lo que quiero es liquidez
Pero si lo único que quieres es volver líquido el valor de tu vivienda sin dejar de vivir en ella ni perder la propiedad, ya sea para apuntalar tu negocio, enfrentar un gasto médico mayor o asegurar la educación propia o de tus hijos, existen en el mercado productos de crédito especialmente diseñados para ese propósito.
Se llaman créditos de liquidez con garantía hipotecaria, y casi todos los bancos tienen un producto así en su cartera. La tasa de interés suele ser más alta que la de un crédito hipotecario para adquisición, alrededor de 2 puntos porcentuales, y el préstamo no excederá de entre el 50% y el 70% del valor del inmueble.
Los gastos son los mismos que los de un hipotecario para adquisición: avalúo, comisión por apertura, gastos de investigación, gastos notariales y derechos de inscripción en el RPP; los plazos van de 5, 10, 15 y hasta 20 años según el banco. Sin embargo, los gastos notariales suelen ser más bajos que una hipoteca, en promedio del 5%, además éste gasto puede descontarse del monto de crédito, igual que los gastos de originación, así que la inversión inicial puede ser cero.
Este tipo de créditos son una buena opción cuando se necesita capital para generar riqueza, y no cuando quieres remodelar tu casa o irte a viajar por el mundo, pues los intereses son muy caros y tu casa está en juego porque la dejaste en garantía. Para cada fin existe un producto de crédito, pregunta en tu banco preferido.
En cuanto a los requisitos, son los mismos que para cualquier crédito hipotecario: Ser mayor de 22 años y menos de 85 (las edades varían según el banco), tener cierta antigüedad en un empleo lícito, ser solvente, tener un buen historial crediticio y que la vivienda esté escriturada a tu nombre y libre de gravamen.
No con el Infonavit
Durante muchos años, una cantidad importante de derechohabientes celebró operaciones de compra venta “fantasma”, con algún familiar como vendedor, a fin de recuperar el saldo de sus subcuenta de vivienda y el crédito adjunto, para fines diversos al de adquirir una vivienda pues la propiedad de la casa no se transfería de hecho sino sólo en papel.
A partir de diciembre de 2012, el Infonavit modificó sus políticas de otorgamiento de créditos y prohibió expresamente operaciones de compraventa entre familiares, pues sólo era un cambio de nombre y no una verdadera solución de vivienda para su trabajador.
Expresamente, el Infonavit prohíbe la compraventa de viviendas entre padres, hijos, abuelos, hermanos y tíos, así como entre cónyuges, y cualquier pariente en consanguinidad de primero, segundo o tercer grado, en línea recta o transversal.
Con este panorama completo estamos seguros que podrás tomar la mejor decisión con tu patrimonio.
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